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商务楼改性当公寓溢价卖 南京万科违规“商改住”败露调查
首页轮播 ?2019-08-26 19:41
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中房报记者 高拯坤 南京报道


“现在南京市正在进行大排查,雨花台区的处罚意见迟迟没有下来,处罚之后南京市不动产登记中心才能给大家办理不动产权证。”南京万科的一位负责人说。这被万科方面认为是破解眼下僵局的办法,“作为开发企业,万科希望主管部门尽快将事情的来龙去脉调查清楚,早日做出处罚决定。”


这位南京万科负责人所担忧的事情是,由南京万科开发建设的位于南京铁路南站片区的都荟南苑B区,因为小区共享争议所引爆出来的“商改住”违规事件。


2015年8月,这块商住混合用地被号称“南站一哥”的万科收入囊中,次年4月取得建设工程规划许可证,2016年12月取得B3栋商品房预售许可证,房屋用途性质均为商业、办公。完工之后B3栋3~20层商务办公用房以毛坯状态通过各项验收,南京万科随即对其室内进行改造装修,摇身一变,以公寓形式交付给了业主。


直到2019年5月,事情败露。当时,南京万科这一项目所在地的街道办贴出告示,指出其商改住违规,B3公寓不能住人。主管部门随后作出认定, B3公寓属未经城乡规划部门许可的违法建设,且属无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形。


不独B3公寓业主遇到“商改住”违规的尴尬,同样为此事苦恼的还有与B3同在一个院内的B1、B2住宅楼业主:“在购房时销售人员明确告知我们,都荟南苑B区不是共享小区,只不过这一点未在我们的合同中进行约定,却在B3的合同中有体现。”


2019年8月14日~15日,365体育投注手机网址多少_365体育投注是什么东西_体育投注Bet365网址记者在都荟南苑B区看到,目前小区已经共享,但是住宅和公寓业主的不同诉求使这件事充满着不确定性。住宅已入住,公寓多数已交房,但是对于万科违规商改住所造成的安全隐患和一系列问题,业主们仍然表示担忧。


导火索

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左右两侧为住宅楼,中间为商办楼。


开发商给B3东门上锁,加装栏杆进行封闭,并开启西门,被举报之后又封闭了西门,开启东门。发生在2018年年底到2019年年初的这一幕,最终成为都荟南苑B区一系列问题的导火索,使这个小区深陷“泥潭”。


由南京万科旗下南京荟融置业有限公司(以下简称“荟融置业”)开发建设的都荟南苑B区,包括B1、B2两栋住宅楼258户和B3一栋商务办公楼198户(仅公寓,不包括底商)。B3西门和东门哪个封闭、哪个开放,直接关系着小区公共绿地、道路等是否共享,但是无论共享与否,都势必会有一方业主的权益受到损害。


2016年下半年,B1、B2业主与荟融置业签订购房合同,当时限购之下,市场火爆,都荟南苑B区精装修的住宅均价达到35000元/平方米,远远高于周边楼盘毛坯房28000~29000元/平方米的均价。


“从看房、选房到签合同,销售人员一直声称这不是共享小区。”有住宅业主表示:“在选房时沙盘上只有B1、B2两栋住宅楼,销售人员称在住宅楼旁边会再盖一栋楼(B3),但是和住宅一点关系都没有。在售楼处及合同的不利因素提醒中,万科没有指明这是共享小区,我们认为这是故意的隐瞒和欺骗。由于在购房合同中没有明确这一问题,现在万科并不承认销售时对于共享小区的承诺。”


2018年6月,B1、B2住宅开始收房,同年年底B3商务办公楼开始收房。在这期间,位于小区院内的B3东门被开发商封闭,在临街一侧开通了西门。住宅业主称:“封东门开西门形成一种假象,让我们相信小区仍然是隔离的。”


在给业主演了一场戏之后,住宅业主被暂时“稳住”了,但事态并没有向着万科希望的方向发展。2018年12月底收房时,仍有很多B3业主拒绝收房。“我们的购房合同里明确写着是共享小区,东门被封,连小区院子都进不了,这还怎么共享?后来大家对照规划图,发现办公楼西侧是没有入口的,于是向城管部门举报封闭了西门,并拆除了隔离B3与B1、B2的铁栅栏。”商办业主回忆称,事发之后,东门重新开启,小区实际上已经共享。


项目规划图显示,B3东门确实为商务办公楼唯一入口,既然如此,针对共享小区的问题又为何会出现争议呢?多位受访业主指出,问题的根源在于万科销售环节的混乱。都荟南苑B1、B2开盘在前,B3开盘在后,由多个销售团队负责,售楼处的沙盘也分开摆放。


“如果销售告诉我们不是共享小区是私人行为,如果万科不是担心住宅业主影响他们交房,又怎么会在B3收房时欲盖弥彰封东门开西门呢?B3合同中有约定是不假,但是事发之后我们联系了当时的销售,销售仍然肯定地说,领导通知的就是非共享小区。”住宅业主说,因小区变成共享,房产价值缩水严重,比同等地段的万科二手住宅成交价低了近5000元/平方米。


公寓业主表示,2019年年初,他们同万科进行过沟通,万科希望他们放弃共享,租客走西门,自住的业主走东门,但最终不了了之。


套路深

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万科在南京铁路南站的项目分布。


365体育投注手机网址多少_365体育投注是什么东西_体育投注Bet365网址记者调查发现,在南京铁路南站片区,多个已入住且与都荟南苑B区产品形态类似的万科楼盘,基本都通过围墙、公共设施等对商务办公楼和住宅进行了分离,这对业主的判断会有惯性的影响。在都荟南苑B区共享后,经过近一段时间的缓冲,双方业主间的情绪也有所缓和。不过,购买住宅和办公楼不同价却享有同等的配套设施,在B1、B2业主看来,这仍然侵犯了自己的权益,是不能接受的。


住宅业主们不能接受的还包括商务办公楼存在的一些安全隐患。特别是部分非自住的公寓业主将房屋对外出租,加之紧邻南京南站的地缘因素,造成办公楼进出人员杂乱,进而影响到小区的整体环境。


随着有关共享小区问题的发酵,另一个问题也浮出水面。按照都荟南苑B区相关的建设手续来看,荟融置业于2015年8月取得这宗商住混合用地的土地使用权,2016年4月27日取得建设工程规划许可证,同年12月16日取得的B3栋商品房预售许可证。其中B3栋1、2层为商业用房,3~20层(顶层)为商务办公楼。365体育投注手机网址多少_365体育投注是什么东西_体育投注Bet365网址记者进入B3发现,上述B3业主所购买的公寓就是由这些商务办公楼改造而成,交房至今还剩约27户业主未收房,但是均已完成装修,卧室、洗手间、厨房等一应俱全。


2017年3月,南京市三部门共同下发的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》中明确规定,商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计,一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,除食堂外不得设置厨房等。房地产开发企业在销售此类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途等,告知购房人应严格按照规划用途经营使用。


这就意味着B3商改住不符合规定,且不具有居住属性。2019年5月6日,万科告诉公寓业主暂时无法办理不动产权证,因为被举报违规,但是未透露具体问题。5月24日,街道办贴出告示,指出商改住违规,B3公寓不能住人。在这之后,消防、规划、住建等多部门的回复印证了这一问题。B3为商业办公性质,以毛坯状态通过消防验收,2018年9月,B3取得规划核实合格书,2018年10月中旬按毛坯竣工验收备案要求完成验收。在这之后,建设单位擅自改建,进行室内改造及装修,改变了房屋使用功能,属未经城乡规划部门许可的违法建设,且属无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形。


2016年年底,B3公寓开始对外销售,单价达到22000~23000/平方米,周边不同开发商的公寓单价仅15000~16000元/平方米。房价高的原因在于“共享小区、公共道路、通燃气、绝版公寓、两室一厅一卫一厨带阳台”是万科宣传都荟南苑B3时最大的一个噱头,南京万科微信公众号、各房产网站、宣传手册也声称是公寓,只字未提地块性质为商务办公楼和无法拥有居住属性。


公寓业主表示:“我们知道商住的物业费、水电费高,不能落户,但是却不知道不能住人。销售人员一直在强调通燃气、能住人,而且万科的广告上也写着适合住宅办公,样板间和户型图有厨房、有厕所,都是以公寓的形式设计的。”


万科喊话“快查、快罚”

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维权业主打出的横幅。


“万科先是把改变居住属性的责任推给业主,然后又把责任推给装修公司,最后才默认了这个事实。”公寓业主回忆说,B3在销售环节被强推精装修交付,万科以房价8%~12%的折扣为条件,诱导业主分别签订预售合同和装修合同,装修合同受托方为上海万科全资子公司上海美好家实业有限公司南京分公司(以下简称“美好家”)。整个签订过程时间紧凑,由销售人员直接将需要业主签字的部分用便利签贴出,告知在此处签字即可,并未就合同里的关键内容和条款向业主进行详细解释,且业主间同天签订的装修合同落款时间是不一致的。


事实已经明确,商改住到底该怎么办?万科的一位负责人透露,南京市近期已经就商改住问题内部发文,对于商改住已成事实的,如果不存在消防隐患等问题,不予拆除,但是新政在文字上并没有提及能否住人的问题。在他看来,都荟南苑B3是符合这一规定的,也能够保持现状。


有公寓业主诘问,商务办公楼的验收标准与住宅不同,难道验收通过就可以住人了吗?上述万科负责人以不了解为由,没有做出答复。还有业主质问“万科到底是不是欺诈销售?”这位负责人称:“即使你们说自己不懂法律,也一样逃脱不了责任,因为当时合同上写的是商用住房,你们签了字。”


这位万科负责人认为,B1、B2业主因小区隔离的问题一直在投诉B3涉嫌违建,这是都荟南苑B区陷入僵局的导火索。如果没有业主对此进行投诉,B3不动产权证很早之前就可以办理下来。“投诉的多了,政府的压力也很大,在处理的过程中,南京市其他开发商也频发类似情况,政府的压力更大。现在只能等主管部门做出处罚决定,尽早明确处罚万科还是处罚美好家、按什么比例处罚。南京市不动产登记中心已经暂停为B3办理不动产证,只能等处罚决定下来再说。”


针对共享小区的问题,据住宅业主说,万科计划仍保留B3东门,同时将B3临街的一间商铺改造成商务办公楼的出入口,对租客和业主进行分流。上述万科负责人则对公寓业主表示,现在不可能隔离住宅楼和商务办公楼,如果无法和住宅业主达成共识就只能走司法程序,让第三方仲裁。


不久前经雨花台区政府批示,由雨花街道、信访局牵头协调规划、住建、城管、消防等多部门对都荟南苑B区商改住进行调查取证,认定相关责任。南京市雨花台区市场监督管理局2019年8月,已针对万科涉嫌发布虚假广告立案调查。


南京10万套商改住的地雷


“业主在购买时,一般都明确地知道这是非住宅,那么即使维权,也不是要求开发商恢复成办公用房,而是想要开发商虚假宣传的赔偿或者想退房。”南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华在接受365体育投注手机网址多少_365体育投注是什么东西_体育投注Bet365网址记者采访时分析称:“2017年以前的项目,如果按酒店式公寓设计报批并通过审批就不涉嫌违规,但都荟南苑B3是按照普通办公报批,然后再改建,所以是违规的。任何开发商的任何项目,只要不按照报批文件施工,都属于违建。”


有主管部门的工作人员表示,无论都荟南苑B区业主是否上访或举报,万科违规商改住的事实是存在的,也是必须要解决的,特别是在都荟南苑B区之后开发建设的C区,虽然整体进度略慢,但产品形态基本相同,如果不尽早解决B区的问题,C区很可能会重蹈覆辙。


这种担忧是客观存在的。资料显示,万科都荟南苑整个规划用地分为A、B、C三个地块(即都荟南苑A、B、C区),其中A地块用地性质为二类居住用地,B、C地块用地性质为商住混合用地。B、C地块用地面积分别为17823.57平方米、14882.25平方米;地上建筑面积分别为49901平方米、35710平方米。


万科内部人士称,在南京铁路南站片区,因质量、材料等问题,万科的项目曾多次爆发有一定规模的维权事件,其中就包括号称万科三剑客的尚都荟、新都荟、九都荟。仅与都荟南苑情况类似,由万科开发建设的商办公寓就将近3000套,只不过因政策原因,有的已经办理了不动产权证,没有出现太大的问题。


365体育投注手机网址多少_365体育投注是什么东西_体育投注Bet365网址记者通过公开信息梳理印证了这一数据。万科自2001年进入南京住宅市场之后,在南京铁路南站片区陆续开发了多个楼盘。其中土地性质为商业办公的公寓套数总计2976套,已交付819套,未交付2157套。分别为:九都荟A、B、C、D区(204套);九都荟花园E、F、G区(785套)、都荟南苑B、C区(393套);大都会D区(540套);尚都荟A、B、C区(1054套)。


数量惊人的背后,是今年以来南京集中爆发的数十起“商改住”维权事件,据上述万科内部人士透露,在南京,商办公寓的数量不下10万余间。对此,吴翔华表示,《城乡规划法》规定,开发商不得擅自商改住,但由于缺乏明确的实施细则和有效的处罚措施,南京市主管部门在2017年之前,对于商改住的管理还不是很严格。很多开发商都将商业办公用地上的房屋改建成公寓样式对外销售,一些商改住楼盘甚至还能申请到民用水电价格。


吴翔华认为,大批商改住项目改变了土地的实际用途,造成了公共承载能力与实际用途完全不符,给城市管理和房地产市场带来混乱。为此,南京市在2017年收紧政策,明确规定不得商改住。但是部分开发商为了去库存、快速资金回笼,利用住宅市场供不应求、买房人购房心切的情况,仍然想把2017年之后的项目,参照2017年文件之前的项目来操作,用办公房的名义拿地,实际上变成酒店式公寓来进行销售,获取高收益。


记者观察


万科,别丢失了责任与担当


高拯坤 / 文


世间之事,只要是有骗局,都会穿帮。现在咄咄怪事的是,事情穿帮之后万科连忙“拆东墙补西墙”欲盖弥彰,并把责任推给购房业主“不认真看合同”以及让装修公司“背锅”。这种做法看起来很违和,也不地道。在房地产市场上发生“商改住”败露的事件已不鲜见,但在消费者眼里,这不应该出现在万科身上。试想,连领头企业都这么不爱惜羽毛,去违规做产品谋求高收益,那房地产这个行业,还能受人尊重吗?这是一个大是大非的问题。


现在综合万科的说法,是因为共享小区问题而引发业主投诉,导致都荟南苑B区“商改住”问题爆发。这是否意味着,如果没有这些事实投诉,开发企业那些不为人知的秘密和小心思都将被无限期隐瞒?这是一个很可怕的逻辑。


万科的领导者,有没有深思过,万科的每一个行为不当与过错,都将聚焦着更多的目光,甚至危机,这并非舆论不公,这是一个考验着其作为行业领袖应有的担当与作为,甚至是认错的本领。从北京万科天地到佛山万科金域中央,再到南京万科都荟南苑,商改住问题已不容乐观,无论是于万科,还是于整个房地产市场,都是一种玷污,这不符合“大要有大的样子”,也不符合万科过去追求的“建筑赞美生命”的商业文化价值观。可以明白地说,这是一种倒退。


企业之外,我们也看到,南京商改住乱象频发的一部分原因在于2017年新政出台后,虽然及时止住了更多的违规行为,但是后续补丁政策的滞后,是让开发商钻空子的原因。监管制度的牢笼必须扎牢了,总是牛栏里关猫是一件尴尬又不作为的事情。


唯一令人感到宽慰的是,事情发酵至今,作为受害者,无论是住宅业主,还是公寓业主,多数人都表现出极大的包容之心,希望能够在合适的时机,共同坐下来谈一谈。诚如他们所说:“虽然诉求不同,但责任在于万科,我们业主间仍然能够成为朋友。”




| 高拯坤 | 编辑:本站编辑| 2019-08-26 19:41

标签:商务楼 公寓 南京万科 违规 商改住
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